Wanneer is de verkoop van een huis definitief?

In het algemeen is een mondelinge overeenkomst ook een overeenkomst, maar bij het kopen en verkopen van een huis gelden afwijkende regels. Gelukkig maar, want als één van de partijen zijn toezegging niet nakomt, is het vaak lastig om aan te tonen dat er afspraken gemaakt zijn. Daarnaast is het belang van de verkoop van een woning dermate hoog, dat zorgvuldigheid belangrijk is. Een woning kan dus niet formeel verkocht worden middels een belletje, whatsapp of mailtje. Een ondertekende koopovereenkomst is alleen rechtsgeldig.

Wanneer is een koopovereenkomst bindend?

In het geval van aankoop van een woning moet de overeenkomst eerst schriftelijk worden vastgelegd, het schriftelijkheidsvereiste. Zolang dit niet gebeurt, zijn mondelinge toezeggingen niet rechtsgeldig en kunnen zowel koper als verkoper hier geen rechten aan ontlenen. Overigens kon je tot het jaar 2003 wél mondeling een koopovereenkomst aangaan. Deze wet is sinds 2003 gewijzigd (Burgerlijk Wetboek 7, artikel 2).

Schriftelijkheidsvereiste ook voor de verkoper

Door rechterlijke uitspraken ontstond verwarring over de toepassing van de schriftelijkheidsvereiste. De ene rechter gaf aan dat de mondelinge toezegging van de verkoper voldoende was, terwijl een andere rechter juist aangaf dat de verkoper ook een handtekening moest hebben gezet. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad weer duidelijkheid verschaft in een uitspraak in december 2011. In de betreffende zaak was er mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van een woonhuis. Ondanks de bereikte overeenstemming, weigerde de verkoper om de overeenkomst te tekenen en het huis te verkopen. De rechtbank van Breda heeft de verkoper in het gelijk gesteld. Om eindelijk duidelijkheid te verschaffen is de uitspraak ook nog voorgelegd aan de Hoge Raad, die tot hetzelfde oordeel kwam.

Het opstellen van een koopovereenkomst

Wanneer koper en verkoper het eens zijn over de prijs en leveringsdatum, stelt normaal gesproken de verkopend makelaar een koopovereenkomst op. In deze koopovereenkomst staan alle belangrijke afspraken waaronder ook de ontbindende voorwaarden. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst is de verkoop van de woning definitief. Wel geldt er een wettelijke bedenktijd en zijn de ontbindende voorwaarden van kracht.

Wettelijke bedenktijd: drie dagen

De bedenktijd van drie dagen is wettelijk vastgelegd. De verkoper mag niet afspreken dat er geen bedenktijd is. Deze wettelijke bedenktijd geldt alleen voor de koper. De drie dagen gaan in op het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben en hier een kopie van ontvangen. De drie dagen dienen minimaal twee werkdagen te bevatten. Wil je als verkoper ook een bedenktijd? Dan moet de koper hiermee instemmen. Deze afspraak moet in de koopovereenkomst worden opgenomen.

Dit gebeurt er tijdens de wettelijke bedenktijd

Een woning kopen kan soms vanuit impulsiviteit gebeuren. Iemand doet een bod op de woning zonder hier goed over na te denken. Het kan ook dat de koper al snel een leukere of goedkopere woning tegenkomt, terwijl deze al een bod heeft gedaan. Om de consument te beschermen is de wettelijke bedenktijd in het leven geroepen. Deze bedenktijd geldt alleen voor consumenten en niet voor bedrijven. Bedenkt de koper zich binnen deze bedenktermijn? Dan kan en mag hij de koopovereenkomst nietig verklaren. Dit kan zonder opgaaf van reden. De bedenktijd is zowel voor koper als verkoper een spannende periode: is de koopovereenkomst straks definitief of gaat deze niet door?

Ontbindende voorwaarden (koopcontract)

Een van de belangrijkste ontbindende voorwaarde is de afspraak voorbehoud financiering hypotheek. De koop gaat niet door wanneer het de koper niet lukt om de hypotheek rond te krijgen. In de koopovereenkomst staat om welk hypotheekbedrag het gaat. Ook moet er een datum instaan: tot wanneer heeft de koper de tijd om de hypotheek rond te krijgen? De koop kan ook niet doorgaan wanneer er geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is. Dit is voor veel kopers toch wel belangrijk en mag als ontbindende voorwaarden worden opgenomen.

Andere ontbindende voorwaarden zijn:

• Voorbehoud wijziging woning;
• Voorbehoud gebreken;
• Voorbehoud huisvestingsvergunning;
• Voorbehoud bouwtechnische keuring;
• Voorbehoud verkoop eigen woning.

Moet de koper eerst nog zijn eigen woning verkopen, dan mag dit als ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Niet alle verkopers zijn hier even blij mee en hoeven hier ook niet mee akkoord te gaan. Dit geldt ook voor andere ontbindende voorwaarden: koper en verkoper moeten het hier beiden mee eens zijn. Het maken van afspraken hoort bij de onderhandeling.

Verkocht onder voorbehoud

Zodra de koopovereenkomst is getekend door verkoper en koper én de bedenktijd van de koper is verstreken verandert de makelaar de status van de woning naar ‘verkocht onder voorbehoud’.

Heb je nog vragen na het lezen van deze blog? We nemen graag contact met je op om een en ander toe te lichten!